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  截至昨天下午，全國已有118傢房地產上市公司(證監會行業板塊分類)發佈年報，共實現營業總收入6635億元，較2012年同期的5273億元，同比增長25.4%；實現凈利潤855.5億元，較2012年同期的775億元，同比增長10%。

  一些大型房企為2013年的迅速擴張正在承擔資金鏈的風險。比如萬科的現金為443億元，比2012年減少79億元，但負債增加771億元，金地為186億元，減少20億元，但是負債增加143.7億元，保利地產現金沒有房貸二胎貸減少，但是負債增加484億元。

內容來自sina新聞

  譚華傑稱，萬科今年一季度實現的投資收益，不同於一般意義理解的投資收益。"它不是一次性的投資所得，不是非經常性的偶然收益，而是基於主營業務、基於連續開展的經營性活動，屬於可持續獲得的經常性業務收益。"投資收益占比上升，是輕資產模式的伴生結果，在未來可能成為常態。譚華傑也強調，一般情況下，此類項目或物業的經營管理將仍由萬科負責，萬科也可因此收取一定管理費，或要求獲得高於股權比例的超額分配權。

118傢上市房企報憂 樓市"餘糧"夠賣兩年多

  值得註意的是，一季度萬科凈利潤率由去年同期的11.5%上升至16.1%，提高4.6個百分點。對此，譚華傑解釋，原因之一，是一季度上海、深圳等高毛利城市結算收入占比較高，使得房地產業務的結算毛利率由去年同期的26.7%上升至30.5%。除瞭這一結構性因素，投資收益的大幅增長也推動瞭凈利潤率提升。

  1-3月，萬科累計實現銷售面積415.0萬平方米，銷售金額542.3億元，同比分別上升11.7%和24.2%。

  港股上市的房企存貨也很驚人，2013年碧桂園(房價 戶型 二手房 租房)存量總建築面積超過4500萬平方米，按照去年的銷售規模，其需要大約3年或者更長時間才能夠消化掉現有庫存。

    融資收緊：僅20%銀行貸款

  大量資金用於土地儲備，上市房企負債率上升。房企負債總額也從2012年1.62萬億元增加到2.04萬億元，增加瞭4239億元，增幅26%。

  今年一季度，萬科實現投資收益73082.08萬元，較去年同期的3533.45萬元大幅增長近20倍。這部分投資收益主要來源於聯營合營公司實現的萬科權益利潤、以股權轉讓方式實現項目合作而實現的收益，以及以股權轉讓形式實現的商業資產處置收益。

    庫存飆升：需32個月消化

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-30/15544107548.shtml

  隨著負債大增，龍頭房企在拿地方面越來越謹慎。從數據上看，今年以來，20傢房企已經連續4個月減少瞭在土地方面的支出。其中1月為年內最高點，拿地總金額高達600.99億元，隨後便逐月下調，2月份拿地總額相比1月份近乎腰斬，為325.62億元，3月份則進一步下滑至254.54億元，4月截至23日，更是隻有55.95億元。

  存貨增加的上市房企達到88傢，不少增幅都超過100%。龍頭房企中，萬科(房價 戶型 二手房 租房)存貨最高，達到3311億元，增幅為30%；保利為2399億元，增幅為28%；招商地產為784.8億元，增幅為7%；金地(房價 戶型 二手房 租房)集團為766億元，增幅為9%。

  今年以來，房企的融資難度越來越大，各個渠道收緊。在開發資金中台南建地貸款50%來自於銷售回款，20%來自國內銀行貸款，30%來自其他渠道的融資。

  今年銀行普遍收緊瞭房貸。中小開發商幾乎很難從銀行獲得貸款，大型開發商也隻能從授信額度內獲得貸款。以往國內開發商大量依靠海外融資，今年海外融資渠道也受阻。今年，A股再融資重新開啟，但是要從股市上獲得融資，難度比銀行貸款更難。

  很多三、四線城市樓市蘊藏巨大風險，放松限購就是必然的救市行動。

  相關閱讀：萬科公佈一季度報首季凈利潤同比降5.23%東方早報

  萬科昨晚披露瞭一季報：實現營業收入94.97億元，同比下降32.16%；凈利潤15.29億元，同比下降5.23%。

  "房地產業務竣工、結算具有一定的季節性規律，大多集中在下半年特別是第四季度。"萬科董事會秘書譚華傑稱，"一季度竣工及結算量占全年總量的比例往往較低，由於基數小，同比變動的波動性也較大，對前瞻全年業績的參考意義並不大。"他預計，2014年的竣工量將基本符合年初計劃，全年業績也將保持穩健增長。

  當年高價拿下的土地，如今正成為房企身上沉重的十字架。根據2013年年報，118傢上市房企2013年存貨總量達到1.81萬億人民幣，比2012年進一步增加3709億元，增幅達到28%。如果以2013年的營業收入計算，樓市需要32個月才能消化所有存量。

  據悉，凈利潤增幅不及營收增幅三分之一，"以價換量"的無奈正在蔓延。

    負債率增：增加4239億元

  利潤縮水、高庫存，現金不抵負債，融資渠道全面收緊，年報揭露瞭房企目前糟糕的生存狀態。

  

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