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觀點意見下行周期的房地產新常態
觀點地產網 我今天講三件事：第一是這個命題的簡評，第二是中國房地產現在的周期，第三是在新常態的情況下，對社會和經濟有什麼影響。
第一，對命題的簡評。房地產是地方性的行業，跟全球化的關系不是那麼大，利率會影響中國的房地產，全球的資金流也會影響中國的房地產，不過在這兩個方面，中國市場還不是那麼開放，利率也不是完全的市場化，資金流也有限制，所以跟全球化關系不是太大。
此外，世界上大概沒有一個東西叫做世界的房地產周期，因為房地產都是地方性的，所以不可能有一個世界性的房地產周期，隻有地方性的房地產周期。中國的房地產周期，不能說與世界沒有關系，但關系不大，我認為90%以上影響中國房地產價格的還是本地國內的因素。相反的是，中國房地產影響瞭世界。怎麼說呢？因為中國房地產的量太大瞭，用的鋼筋、水泥等等，都會影響世界的商品價格，所以不是世界跟中國的房地產沒關系，而是中國房地產影響世界。這是我對這個命題的一些簡評。
第二，中國房地產的周期問題。中國房地產的周期是人類歷史上從來沒有見過的，沒有任何一個國傢、任何一個市場的房地產長得那麼快，長得那麼大。中國的量是非常嚇人的，20年前30%的城市化，現在是50%多，這個量絕對是人類歷史上沒見過的。在不到20年的時間內，中國由很低的房地產容量，到現在這麼大的住房市場，那個速度是非常瞭不起的。這個大周期完瞭沒有？最近我看到不少文章，包括國務院研究中心的副主任劉世錦先生的一些評論，他們都認為這個大周期已經結束。如果從過去的數量和速度來看，我認為不可能再有那麼快的增長，那麼大的數量的擴大，量跟速度都會慢下來。當然我們也知道，量大和快速是賺錢最好的機遇，中國房地產最好賺錢的時機可能已經過去，最好的機遇就是過去十幾年，接下來十幾年不可能再像過去賺那麼多的錢，鬱亮先生在這方面的看法跟我是比較接近的。
為什麼這個大周期完結瞭？第一，庫存已經很大，供應非常大，第二，政府的政策問題，這兩者加在一起，才把這個大的周期帶到一個終點。當然現在限購慢慢放開瞭，這並不表示在有限度的情況下限購不可能回來。有需要的時候，政府還是會再用一次。我昨天聽到一個故事，說有人埋怨政府幹預太多，所以就對住房的市場沒有興趣瞭，其實世界上任何一個國傢對住房都有幹預，因為這個對民生的影響太大瞭，所以政府一定要幹預。20年前我的公司做出一個決定--不做住宅，就是因為政府一定會幹預這個方面。很多人都希望房地產市場越來越市場化，我承認中國的房地產某些方面是需要越來越市場化，但是全世界的住房市場都不是完全的市場化，比如說90年代美國的住房市場，因為政府的政策，造成瞭泡沫，完全是政府要負責任的。即使在美國，還是有相當的非市場化的成分。在中國，包括香港都是這樣的。如果土地是國有的話，市場就不可能太過市場化，一定有相當程度的非市場化。
第三，中國房地產的大周期到瞭一個結束的時候，對社會和經濟有什麼影響？我在這裡也順便說一說下行通道這個詞。房地產本來就是一個周期性極強的東西，所以下行、上行沒什麼奇怪的。短期來說一般的市場，特別是比較成熟的市場都是有上有下的。但是在一個大發展的中國，以往的十幾年基本上是一個上行的局勢。到瞭今天，這個局勢可能不在瞭。要是這樣的話，那到底是下行還是平行呢？這個我覺得還是要考慮的一個問題。我個人認為沒有人希望它下行，包括政府在內，平行是最好的。平行一段之後，跟著動蕩再慢慢上升，那是最好的結果。今天中國有沒有這個可能性呢？我認為這個可能性是有的。
中國房地產這個大周期要是到瞭一定的階段，就要看對4個參與者有什麼影響，第一是發展商，第二是政府，第三是老百姓，第四是金融機構、銀行。發展商很多會破產，以往20年房地產商沒有明顯的破產，這是很特定的情況，將來要破產的話，讓它破產好瞭，房地產商破產是最沒有什麼影響的，不像一個工廠。工廠要是破產的話，員工失業，那個產品也不存在瞭，但是房地產基本上還會存在，隻不過是換一個擁有者，地還在，房子還在。所以房地產商破產的話，那是沒什麼大礙的，反而會教育下一代的人進到房地產領域之前好好地思考，你到底該不該進去。還有一個，對於沒破產的那些企業，大賺錢的機會少瞭，風險理論上來說可能比從前小瞭一點。風險少瞭，賺快錢的機會也少瞭，但是並不表示就沒有風險，因為不是系統性的、長周期的波動，還有好多小的周期性的波動。
我曾經在幾年前說過這個觀點，在一個大發展期、大上升期的時候，隻要你借貸不厲害的話，你的風險是相當低的，反而在小周期的裡面，要是你借貸多的話，你不止會破產，而且永遠翻不瞭身。總而言之，風險小瞭一點，賺的錢就少一點，少一點人進入這個行業，這也是一個好事，至少會減少資源的浪費。
第二方面是政府，很多人擔心政府沒錢，但是你要從大盤子來看，國傢的財政狀況還是比較健康的，少數城市要出問題，但是我認為不會有大的問題。
第三是對老百姓的影響，我覺得現在大周期的完結絕對是好事，老百姓買房子比較有機會。
最後一個參與者是銀行和金融機構。銀行和金融機構是全國一個大盤子的一部分，以往這20多年，銀行真正出事的時間也不少，也不是第一次，但是用行政的手段加上市場的手段，是可以解決的。今天中國的政府財政狀況跟10年前、20年前完全不一樣，今天基本上是相對正常的。
可能中國的房地產第一次見到一個比較正常的情況。什麼是比較正常的？第一，價格不要暴漲，慢慢上升就好瞭，第二，價格也不要大跌，大跌也是很麻煩的事情，第三，交易量要比較平穩，不能大批量收縮。今天的情況比起以往20年來任何時期都比較正常，沒有看到房地產價格再飛升，也沒有看到它大跌，現在的價格比起三年前還是高的，成交量也還可以，所以我認為中國政府在以往這幾年一切的努力，還是有不錯的結果。
在這裡我要說一點，關於任總說的3500萬套經濟適用房在5年之內要完成是不合理的，我提醒大傢一句，就是在價格飛升的情況下，不做一些措施，是很難把價格壓下來的。我們不需要太多考慮事業的問題，不需要太多考慮社會穩定的問題，但是要是你坐在中南海，你一定要考慮這個事，所以當時就出瞭一些政策，當時如果不出這些政策恐怕也壓不下來，社會的穩定就會受到影響。但是問題還存在。總而言之，當你把這些政策放在當時的大環境下，是可以理解的。
這個新的常態能夠平穩多久？我還是比較樂觀的，第一，庫存很高，第二，政府還有很多的行政手段，需要的時候就可以用。所以基本上是有可能比較平穩發展的。
問題有幾個，第一，空置的房子怎麼辦？住房問題慢慢消化，商業的房地產，我剛才已經問瞭各位瞭，我不大同意陳淮說的，要是你們誰都想到有辦法怎麼用這些空置的商場的話，麻煩你告訴我，我想來想去，真的想不出來它用來做什麼好。反而在這個大環境改變的時期，有一些歷史上的問題確實應該借著這個機會好好地解決。
土地的租約問題，好多是40年的，作為房地產商，我們不能忽視這個事，大概七八年前，我們向政府反映瞭這個問題，他們也研究瞭一下，他們得出的結論是暫時不能摸，暫時不摸，並不表示永遠不能摸，這個問題是要解決的。所以我也想知道國傢到底長遠怎麼解決這個租約的問題，老百姓房子70年，工業用地50年等等，現在已經過瞭十幾二十年瞭，可能也是要面對這些問題的時候。
總的來說我是比較樂觀的，我對中國的住房，跟蹤研究瞭20幾年，我認為沒有一個時期是比現在更健康的，而且我認為繼續健康發展的機會是相當大的。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-23/22314396930.shtml
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