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地王生存邏輯：北京33天推地31宗 起始總價超600億
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33天推地31宗 起始總價已超600億農地變建地條件算公式缺錢急用哪裡借錢
地王擊鼓傳花的生存邏輯
“面粉貴過面包”似乎正在成為一種常態。在葛洲壩地產以單價超過7萬元拿下樊傢村地塊的前三天，公園懿府開發商就直言，現在項目開盤的價格4.2萬元/平方米，下個月(11月)附近就有一塊土地上市交易，公司拿地的預測價格是4.5萬元/平方米，因此兩年後公園懿府的價格應該在7.5萬元/平方米。面粉正在成為樓市定價的標準。在樊傢村“地王”拍下的第二天，一場名為“釣遇未來”的論壇就在新地王隔壁召開，作為主辦方的懋源地產在樊傢村附近就有兩個項目靜等入市，而這個項目已經等瞭兩年多，密集推地背後是房企擊鼓傳花的遊戲。
罕見推地潮來襲
北京市國土資源局網站公佈的統計數據顯示，繼上周單周掛出多塊土地後，本周再度掛出5塊土地。統計顯示，從10月20日到11月23日，北京將出讓31宗土地，總起始價合計高達624.17億元。
按照北京平均溢價率40%計算，這些地塊若順利成交，成交額將達到800億元。目前已經成交土地總額達到1065億元，11月底將沖破1800億元，年度甚至將沖擊2000億元大關。
業內人士表示，實際上這並不是北京推地最多的年度，交易額攀升主要來自土地價格飆升。近一段時期內相關單位加快土地供應除瞭趕在土地市場升溫的窗口期，完成正常的財政收入計劃之外，加大供應，分散企業資金，以避免土地供應不足帶來地價的非理性上升。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析，北京可供開發土地絕對數量不斷減少，目前土地整理中面臨難度大、位置遠等問題，住宅用地集中供應的機會將愈加減少，因此這波集中供地也引發瞭開發商的極大關註。土地價格的上漲也正在影響樓市，南四環一傢單價超過4萬元的樓盤遭哄搶，源於項目周邊土地已拍到4萬元。預計受土地價格快速上升的影響，北京房價恐怕還將迎來新一輪上漲。
地價遠超房價
“拿不著地三天睡不著，拿瞭地三年睡不著。”也許北京保利地產總經理李晶的心境正體現出當前房企在北京土地市場上渴望、焦慮、矛盾的種種糾結復雜的心境。
地價飆升，豪宅遍地，競爭越來越激烈已經成為“新常態”。中原地產首席研究員張大偉分析，北京2013年開始出現瞭地價超過房價的現象。2015年6月大興等南城系列“地王”的出現，導致地價遠超房價的現象，這在北京土地市場非常罕見，以剛成交的豐臺樊傢村地王為例，其超過7萬元的土地樓面價遠超距其不遠的在售項目公台中就學貸款二胎年息園懿府4.8萬元的單價。
“從某種程度上來說，從土地市場‘招拍掛’開始，來自土地上的最大的利潤已經與開發商無緣瞭，政府是土地市場上最大的贏傢。”一位開發商表示，面對地價高企的現狀，以及財務成本不斷上升、房企利潤被不斷攤薄，能取得的利潤基本是可以預見的。開發商為瞭提高項目的溢價率，能做的是一方面在成本上下功夫，另一方面還要在產品上下功夫，不斷給項目做加法，增加附加值，最後結果必然導致豪宅化。
統計顯示，北京已經出現瞭38宗地塊樓面價超過3萬元，其中樓面價超過6萬元的有5宗、樓面價超過5萬的有5宗、樓面價超過4萬元的有11宗、樓面價超過3萬元的有16宗。這意味著未來房價預期在15萬元左右的至少有10個項目；售價挑戰10萬元以上的合計將有21宗，疊加部分老項目，未來北京“10萬+”的頂豪項目將達到50個。
對此張大偉認為，北京商品房住宅市場已經進入高端化，與香港類似，目前在售物業中低端占比非常少。2015年最後兩月，雖然土地價格對房價影響已經趨弱，但依然會釋放促漲影響，房價有可能出現明顯上漲。
豪宅排隊等入市
“成本並非決定價格的惟一因素。”一位對北京豪宅市場保持長期觀察的人士坦言，當前北京土地市場上的表現已接近瘋狂，以為成本加上利潤就是未來的房價就大錯特錯瞭，“面粉”的價格未必就能決定“面包”的價格，決定價格的重要因素還有“供求關系”。
實際上，近來豪宅項目銷售下滑的跡象已經呈現。“金九銀十”，隨著頂級豪宅入市潮來臨，北京高端樓市並未迎來預期的火爆。在連續3個月成交維持300套以上的水平後，9月公寓豪宅33個項目共實現公寓豪宅產品成交262套，成交面積5.3萬平方米，環比分別減少23%、13%。
任啟鑫表示，豪宅市場的短暫降溫主要是受到價格因素影響。今年以來多數在售公寓豪宅項目紛紛上調銷售價格，同時今年已入市以及預期入市的“10萬+”頂豪項目相比往年大幅增加，這讓北京豪宅整體價格水平連續快速上漲，直接影響瞭需求方的購買決策。
“一旦豪宅市場遭到透支，後果很難想象。”一位業內人士表示，北京樓市雖然需求依舊旺盛，但以剛性需求和改善型需求為主。與剛需及改善型產品相比，豪宅畢竟仍屬於“非主流”。
數據顯示，高端需求近年來一直表現穩定。其中，千萬級豪宅成交套數近幾年一直保持在每年2000套左右的成交。目前北京在售、即將開盤，及明年入市的豪宅數量遠遠超過這個數字。該人士進一步分析，總價2000萬元基本是豪宅市場的分水嶺，總價2000萬元以上豪宅的成交明顯減少，總價5000萬元以上就更少。
倘若將已經出讓和即將出讓的地王級地塊算上，北京頂豪市場未來的供應將呈現出井噴局面，這對豪宅市場的“去化”將帶來極大的壓力。隨著近年國內“造富”速度減慢，也可以預見，買得起千萬元以上豪宅的客戶不可能有大的增量。對於豪宅開發企業而言，拿地時還需理性考慮市場的需求。
拿地“俱樂部”暗戰
土地市場的變化對行業、企業的影響也相當直觀。業內人士表示，以北京為代表的一線城市土地市場將越來越成為寡頭們的遊戲。
一位開發商告訴北京商報記者，近年來北京土地市場上拿地開發商基本上都是“熟人”，由總數不超過30傢的大型房企組成“拿地俱樂部”。地價的飆升，一些中小企業被自動洗牌。
一傢中等規模房企的相關人士表示，他們公司前幾年為瞭避開北京的激烈競爭到外地拿地開發，但近兩年外地項目庫存高企，市場一片慘淡，隻能回歸北京。現在隻能考慮競拍五環至六環之間的土地，再就是面積小、總價低、位置一般的地塊，這樣的地那些大企業不太感興趣。“實在不行公司真要轉型其他領域瞭。”該人士感嘆。
即便是還拿得起地的那些“大玩傢”也逐漸形成一套拿地潛規則。其中，聯合拿地已經成為主流。高價地王項目往往被由開發商組成的“聯合體”競得。一方面可以分擔資金壓力，一方面也可以避免激烈競爭導致兩敗俱傷。此外，一些關系還不錯的企業在遇到拿地沖突時也會通過其他地塊競爭時“讓步”，從而達成默契。
另外，淡季拿地也是一些企業選擇的策略，年初遠洋、旭輝接連拿地，目前來看確有先見之明。
但現在攪局者太多，拿地越來越難。某傢大房企相關人士透露，上半年他們公司對一塊地王項目志在必得，通過前期調查得知，其他競爭對手報價的心理底線遠在自己公司之下，於是信心滿滿，甚至拿地的公關稿件已經擬好。但拍賣現場另一傢企業“強勢截和”，幾十億的地王功敗垂成。在驚嘆對手瘋狂的同時，該公司也自嘆“想像力”還是有限。
當然，今年6月在北京國土資源局現場拍賣大興區瀛海鎮地塊時上演的參拍企業間的“全武行”，也讓大眾見識瞭北京土地市場的火爆。
北京商報記者 董傢聲/文 宋媛媛/制圖
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20151022/075023541131.shtml
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