目前日期文章:201601 (110)

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3月上旬一線城市土地成交59 .8億

車貸計算



??據中原地產市場研究部統計,今年3月上旬一線城市土地受春節假期影響暫停,總成交59.8億,20大房企在全國拿地僅5億餘元。



??今年1月份,四大一線城市土地成交531.3億,2月份成交198億,而3月截至10日僅成交59.8億。平時在土地市場頻頻亮相的20大房企隻有恒大拿瞭兩宗地,總金額5.01億。



??世房增發3億美元優先票據



??南都訊記者徐鳳實習生彭馨儀世茂房地產控股有限公司3月11日發佈公告稱,公司連同附屬公司擔保人於2015年3月10日,與匯豐、渣打銀行、高盛及

瑞銀就發行將與原票據合並及組成單一系列的3億美元優先票據訂立購買協議,票據將於2022年到期,年利率為8.375%。



??世房稱,進行建議發行2015年額外票據是為集團現有及新增物業發展項目(包括土地出讓金及建築費用)提供資金及作其他一般企業用途,以加強其流動資金狀況。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/08075981938410208937299.shtml

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武漢年底提公積金隻需身份證

  (記者謝東波)7月1日起,武漢正式實施公積金提取新規,從未使用過公積金購房且月收入在1900元以下者,可提取公積金賬戶內資金。記者昨從武漢公積金管理貸款年利率中心獲悉,該中心目前正和省民政廳和市房管局搭建信息共享平臺,該平臺有望年底前投入使用,屆時提取人不再需要婚姻狀況和無房證明等材料,提交身份證即可辦理。

  1日上午10點許,記者在武漢公積金管理中心看到,前來咨詢辦理提取業務的職工不少,但一些人無法辦理提取業務,因為他們尚未辦理房管部門出具的無房證明。

  1日當天,武漢繳存職工都收到瞭公積金賬戶結息短信。數據顯示,上年度,武漢住房公積金中心共結息13.39億元,同比增長22.06%。

《樓市爆米花》第一期:大神的世界你不懂

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-03/08084262088.shtml
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降價不是蓋的 一圖看懂沈陽區域價值變化



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和平區各月成交均價

  和平區成交均價一路下行,出手謹慎。



皇姑區各月成交均價

  繼華潤和金地在皇姑拿地後,皇姑區商品房成交曾一度利好,但難敵大勢影響,進入4月後,成交均價下行通道打開,盡管有中海、五礦等品質開發商抗鼎,成交均價穩定在8000,比較接近現階段實際價值。

內湖法拍撤回

渾南新區各月成交均價

  渾南新區受新增供應及原有存量較大影響,渾南新區商品房成交價格穩定性偏弱。



大東區各月成交均價

  大東區受金地、龍湖等開發商旗下項目拉動,加之區域內供求關系相對得當,價格保持良性發展態勢。



沈北新區各月成交均價

  沈北新區價格略有下滑,成交穩定。



東陵區各月成交均價

  別墅產品相對集中,目標客戶群對價格變化敏感度較低,成交均價逆市上漲。



沈河區各月成交均價

  沈河區是沈陽商品房成交的優等生,價格始終保持高大上的調性,寸土寸金的地段和開發商的大牌背景是強有力的支撐。房價點評網首席分析師王喻冬稱,這樣的市場背景,維持高價並保有一定成交量的項目一定有其不可替代的投資點。



蘇傢屯區各月成交均價

  蘇傢屯區首抗降價的大旗沖鋒陷陣,以價換量的表率,由於成交客源有明顯的外埠特點,價格敏感度較高。房價點評網數據顯示,價格與成交量呈明顯反比。



鐵西區各月成交均價

  鐵西經濟技術開發區板塊和傳統鐵西板塊價格相差較懸殊,能走如圖線路的項目並不多,2月房價沖高後略有回落,目前均價維持近8000,鐵西近幾年發展較快,區域框架成型,細部發展穩健,板塊不生僻的話,這個價格還是值得出手的。



於洪區各月成交均價

  從7200到6600,於洪區成交均價如同過山車,於洪的成交面積一直全市領銜主演,隨著配套逐步完善,相信區域價值潛力仍有較大空間。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-09/14362900870.shtml

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3月23日天津新建商品住宅成交263套 均價10198元

??2015年3月23日全市新建商品房交易276套、面積29681.2平方米,平均價格每平方米10高雄鹽埕建地貸款248元。其中,住宅263套、面積28324.6平方米,平均價格每平方米10198元。二手住宅今日交易386套、面積32588.2平方米,平均價格每平方米9294元。





新聞來2胎房貸繳款年限利率多少免費諮詢試算源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-23/16125985684327340750790.shtml

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成交四年最低 2014年長沙商品住宅成交797萬平米



??新浪樂居訊(實習編輯:張明遠)望著漸行漸遠的2014年,開發商來不及丟它一耳光就溜走瞭。直面2014年慘淡的樓市,開發商一邊苦中作樂,在嘴頭上醞釀新漲價;一邊痛心疾首,在行動上以價換量的迎促銷。死撐,成交依舊低迷;死撐,房價漸趨平穩。據克而瑞長沙機構(以下簡稱CRIC)統計,2014年新房成交套數為73456套,成功的打破自2011年4年來的下限,同比下降24.03%。12個月成交面積約797萬平方米,成交532.25億元,均價為6681元/平方米。

??四年成交最低,怎一個“冷”字瞭得

??“暴利”是近十年房地產的標簽,走到2014年,標簽似乎予以偷天換日,取而代之的是“低迷”、“降價”、“松貸”、“降息”。有人甚至道出瞭“房地產不行瞭的”狂言,當然是無稽之談,被眾人嗤之以鼻,然樓市滑坡還是毋庸置疑的。

??年份(年)

??成交面積(萬平方米)

??成交金額(億元)

??成交套數(套)

??2011

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??81164

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??83751

??2013

??1007

??691.06

??96694

??2014

??797

??532.25

??73456

??據CRIC數據顯示:2014年樓市成交面積797萬平方米,環比下降20.89%;成交金額532.25億元,環比下降22.98%;成交套數為73456套,環比下降24.03%。放眼望去,2014的成交數量與金額拿下瞭四年最低招牌。

??供地面積廣,庫存量大

??冷流碰撞出的2014年當然是開發商的不自信。面對不明朗的樓市,開發商拿地自然尤為謹慎。囤積的大量房源而不願廉價銷售如同寧願潑灑在地的“牛奶”等著找死。據CRIC統計:2014年供地面積為1189.77萬平方米,在四年排名第二,但成交量的不協調使2014年的庫存面積高達1591.94萬平方米,庫存套數142644套。而去年庫存面積為1111.34萬平方米,庫存97038套。“長沙近兩年城市擴張明顯加快,土地供應增速超過需求的增長,致使現在新房存量大增。”長沙融科智地房地產開發有限公司副總經理曾志舜這麼說道。

??成交均價環比連跌8個月,最後三月進入銀色時期

??年初杭州樓市降價事件發酵到五月樓市遇冷,房企不斷以價換量,8個月成交均價環比下跌,10月成交均價跌至6335.04元/平方米。成交均價最高為7107.88元/平方米,在6月份,是全年首次以“7”字開頭房價。全年成交量似乎也大相徑庭,樓市在最後三月出現的一系列利好政策刺激下銷量才呈現回升之勢。據CRIC數據顯示10月成交面積為94.96萬平方米,11月成交面積88.6萬平方米,12月成交面積為111.84萬平方米。最後三月成交面積為295.40萬平方米,占全年的25%;成交金額192.67億元,占全年36%。

??嶽麓區成交面積居首,開福區均價最高

??低迷的市場總會誕生出救市的英雄,站在市場的制高點,拖著後面的落難者化險為夷。據克而瑞統計顯示:長沙嶽麓區以271.64萬平方米的成交面積居於榜首,占全年的34%,成交金額為182.12億元。成交均價最高的為開福區,以7673元/平方米的高價鶴立雞群,拉高瞭全年的成交均價。

??優勝劣汰是市場的不二法則,上一秒交鋒硝煙未滅,下一秒群雄逐鹿重燃戰火。盤點2014年樓市風雲,從房企銷售金額來看,恒大地產集團有限公司以29.57億元排名第一,其次是萬科企業股份有限公司達成28.47億元、保利房地產股份有限公司達成21.74億的成績;從房企銷售面積來看,恒大地產集團有限公司以42.34萬平方米摘得桂冠,退而求其次的是萬科企業股份有限公司和五礦地產。

??細化到項目,從成交面積來看,五礦·萬境水岸以16.78獨占鰲頭,北辰三角洲、萬國城分別位於第二、第三;從成交金額觀之,北辰三角洲以19.39億元占得榜首,緊隨其後的是五礦·萬境水岸與龍湖·湘風原著。一勺一碗、一米一湯,爭妍鬥艷的開發商堆砌瞭2014房產的盛宴。

??註:以上數據源於克而瑞長沙機構 統計范圍:長沙內六區





新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-01-06/16505958152499545565953.shtml

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最搶手自住房明日搖號

??備受關註的百子灣自住房項目即將搖號。北京市住建委昨日發佈公告,建工·動力港項目定於4月1日10時,公開搖號確定選房傢庭。

??位於東四環百子灣橋東南400米的建工·動力港自住房項目,被稱為“離市中心最近的自住房”,由於地理位置和交通俱佳,一直是自住房申購傢庭關註的焦點。

??該項目總建築面積約為5.9萬平方米,其中自住房面積約為2.7萬平方米,總套數約360套,銷售均價為22000元/平方米。

??住建委網站昨日發佈的搖號公告顯示,該項目最終確認申購傢庭100807戶,通過購房資格審核的傢庭共94182戶。在這9萬多戶購房傢庭中,撤銷申購及已簽約購買其他自住房項目的傢庭,此次搖號將予以剔除。即便如此,該項目的房源套數和購房傢庭的比例也高達1比200以上,創下瞭自住房推出以來的新紀錄,甚至比小客車搖號還要難。

??在這9萬多戶傢庭中,優先傢庭共74721戶,非優先傢庭共19461戶。業內人士預測,由於房源數量較少,申請傢庭又多,非優先青年創業貸款課程二胎年息傢庭基本沒有選房的希望。

??此次搖號的地點在北京建工置地有限責任公司4層報告廳。具體地址:北京市朝陽區京順東街6號院2號樓1-301。

4月18日“羊春GO房”大型看房團 點擊報名

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/07305988452026441577373.shtml

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銀行與房企 親密度調查之萬科樣本



  去年下半年以來,銀行與"土豪(房地產企業)做朋友"的消息不斷傳出,銀行與房企的聯系究竟有多緊密?萬科的2013年年報或許隱藏瞭答案。據本報記者統計,上周五剛剛發佈的萬科年報中,銀行共被提及瞭64次,內容涉及貸款、股東、高管、投資等多個方面,這也可以說是房企與銀行多維度合作的一個縮影。

 對銀行貸款依賴度下降

  信托融資快速增加

  在萬科2013年年報中,銀行之所以成為一個高頻詞匯,首先是由於其貸款的需要。在64次關於銀行的表述中,有超過30次表述,與萬科的銀行貸款有關。

  不過,對比萬科截至2013年年底和截至2012年年底的"一年內到期的長期借款"還是可以發現,萬科對於長期銀行貸款的依賴度或房屋二胎銀行利率多少免費諮詢試算許正在下降,對於信托融資的需求大幅度上升。

  數據顯示,截至2012年年末,"一年內到期的長期借款"中,銀行借款為83.37億元,其他借款(主要為信托貸款)為9.2億元,而且截至2012年年末,"金額前五名的一年內到期的長期借款"中,有四名來自銀行借款,僅一名來自信托借款,且信托借款的合同利率高達11.2%。

  然而,截至2013年年末,"一年內到期的長期借款"中,銀行借款為70.5億元,其他借款為172.55億元,而且截至2013年年末,"金額前五名的一年內到期的長期借款"中,五名來自信托借款,且信托借款的合同利率在6.16%-10.6%之間,較2012年公佈出來的合同利率數據出現瞭明顯下降。

  不過銀行貸款在長期貸款方面的優勢仍然明顯,萬科年報顯示,截至2013年年末,"長期借款"中,銀行借款達到187.74億元,其他借款為113.06億元;而截至2012年年末的數據則是,銀行借款達到101.9億元,其他借款為190.05億元。

  從時間上來看,去年萬科"二年至三年"的長期借款大幅度攀升,從2012年年末的47億元左右增至逾131億元,而"一年至二年"的長期借款則由2012年年末的逾232億元降至不足149億元。

  控股徽商銀行

  浮虧近4000萬元

  在萬科銀行年報中,徽商銀行是"首次入圍",而"首次入圍"的背後,萬科的新戰略隱現。

  2013年10月30日晚間,萬科對外發佈公告,正式確認以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發行。對此次入股的原因,萬科董事會秘書譚華傑給出的說法是,參股商業銀行,是為瞭更好地滿足公司客戶在金融服務方面的需求。

  從2013年年報數據來看,截至去年年末,萬科的上述投資產生瞭不足4000萬元的浮虧:初始投資金額為24.99億元,期末賬面值為24.6億元。不過,上述數據僅表明瞭財務投資的暫時成效,鑒於萬科所期待的是銀行與房企的協同效應,財務投資盈虧並不能代表合作本身成功與否。

  去年下半年以來,"銀行與土豪做朋友"漸熱,日前恒大集團舉牌華夏銀行也印證瞭這一點。恒大雖然並未對舉牌做出詳細解釋,但是也明確表示,該公司與華夏銀行的合作將加強兩個行業的關系以及增強各合作方的房地產發展及銀行業務。

  逾200傢機構調研萬科

  "銀行系"QFII熱衷

  年報顯示2013年,萬科與投資者密切溝通,全年接待投資者來訪約570次,參加境內外機構組織的大型投資者見面會69場,組織投資者見面會4場,進行網上路演3次。

  據記者粗略統計,萬科接待的各類機構投資者超過200傢,其中不乏"銀行系"QFII身影。花旗銀行、德意志銀行、匯豐銀行、渣打銀行、瑞典商業銀行、挪威銀行、三菱日聯信托銀行等大多進行瞭數論調研和活動。

  此外,雖然國內銀行不能直接投資參股上市公司,但是萬科年報前十大股東中,多傢銀行以托管者的身份亮相,分別包含瞭民生銀行、工商銀行和中國銀行。比較有意思的是,三傢銀行托管的均為"深證100指數證券投資基金",這也從側面表明,萬科仍是指數基金的標配股票。

 兩位董事

  具有銀行背景

  在萬科2013年年報中,有部分關於銀行的表述與董事、監事和高管團隊直接掛鉤,換而言之,萬科的"董監高"具有銀行背景,這顯然對於萬科與金融有關的經蘆竹二胎房貸營決策有著重大裨益。

  萬科資深董事孫建一在資本市場名聲顯赫,2008年起任中國平安保險(集團)股份有限公司副董事長、副首席執行官。目前還任平安銀行有限責任公司董事長,中國平安人壽保險股份有限公司、中國平安財產保險股份有限公司、平安養老保險公司董事。

  獨立董事張利平曾先後擔任美國美林集團投資銀行部董事、德國德累斯登銀行集團董事總經理兼大中華區主管、香港太平協和集團有限公司董事總經理等職務。2004年加盟瑞士信貸第一波士頓。現為瑞士信貸集團全球投資銀行部副主席兼大中華區聯合首席執行官。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-11/08033977854.shtml

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煙臺二手房價穩中有升 業內稱"五年內難降價"

  前不久,有媒體曝出北京二手房去年兩次遭遇"滑鐵盧",出現有價無市的尷尬局面,有的中介甚至一個月都沒有成交一套房。不過,從記者瞭解的情況來看,煙臺的二手房仍處在一個上升階段。據房產中介統計數據顯示,去年二手房的價格總體處在穩中有升的態勢,成交量大約上漲20%。

  二手房價格甚至高於新房

  14日上午,在三馬路附近的一傢房產中介,記者看到室內墻上貼著附近一些小區的二手房出售價格。"兩居室67平方米,60萬"、"兩居室75平方米,70萬",記者按照其標註的價格簡單估算瞭一下,每平方米均價幾乎都在8000元到10000元之間,而這個價格土融台中沙鹿土融顯然要比一些剛入市的新房價格還高。

  房產中介工作人員告訴記者,附近的房源主要是多層,小區周邊的商貿、醫院以及學校等配套措施非常完善,比起一些新房孤零零地矗在那裡更有吸引力。更為重要的是很多房源是"學區房",買瞭以後就不必為孩子上學而犯愁瞭。所以說,二手房雖然相對老舊,但是它自身的優勢也非常明顯,而這些恰恰是購房者最為看重的地方。"去年煙臺二手房市場成交量總體比較好,從我們自身去年的統計數據來看,交易量至少增加瞭20%以上。"瑪雅房屋的馮經理說道。去年,他們的單店銷量每個月同比都是增長的,以金溝寨的門店為例,每月成交量相比去年都會多2-3套。

  房產新政是否會影響房價?

  2014年全國國土資源工作會議上,國土資源部副部長徐德明表示,國土部將盡快協調有關部門,加快組建不動產登記局。消息一出,引發瞭不少人對於未來房價的猜想,那麼會不會對房價產生影響呢?對此,一些房產業內人士也進行瞭分析,不動產的登記制度可能會釋放出一部分存房,從而增加二手房的供應量。但是,對於房價的影響還是相對有限的。"房叔"、"房姐"畢竟是極少數人,大部分人都隻擁有自住房而已。

  不動產登記的最終走向可能就是房產稅的征收,但如果按照人均平方來計算房產稅,一般傢庭3個人,擁有兩套80平方米的住房,人均也僅為50多個平方米而已,根本達不到征收標準。即便是達到瞭標準,其增值幅度如果超過房產稅的稅額,人們也不會將其早早拋出手。所以,房產稅對市場的影響還是有限的,主要還是看房產市場的需求與供給。

  "早買晚買"不能僅憑價格判斷

  馬年就要到瞭,對於新年人們也充滿瞭各種期望。馬上有錢、馬上有工作、馬上結婚等等成為瞭不少人新一年計劃,而馬上有房更是很多年輕人最大的願望。

  "年初不買房,一年又白忙",這似乎成瞭最近這些年來人們對於房產市場飛漲的無奈自嘲。那麼新的一年,究竟該不該早買房呢?對此,瑪雅房屋馮經理表示,從目前的走勢來看,至少在五年之內,煙臺的二手房的價格是不會出現下降的,因為市場的需求與供給決定瞭房價的漲跌走勢。其實,剛性需二胎房貸 銀行 二胎房貸求不同於投資性購房,剛性需求群體是"需要瞭就買",滿足的是生活需求。就如同馬上要結婚的年輕人,價格再高也要買,對於不需要的人來說,價格再低買瞭也沒用。不能僅僅從價格上判斷房子買早瞭還是買晚瞭,畢竟在不同階段市民需求是不同的。(陸啟飛)(完)





新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2014-01-16/08502581490.shtml

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賣地收入創新高 土地財政依賴推高地王建地貸款高雄苓雅建地貸款

  日前,偉業我愛我傢市場研究院統計數據顯示,今年前6個月全國306個城市共交易土地15493宗,土地出讓金達1.13萬億元,同比大幅增長60%。其中北上廣三地上半年經營性土地出讓金已超1739億元,接近去年全年的1934.92億元。在各地高賣地收入的背後,是地王的集中湧現。

  6月27日,上海徐涇一地塊被上海綠地聯合福建泰坤公司以47.21億元競得,刷新上海今年以來總價"地王"紀錄。同一天,萬科和保利聯合體以53.72億元競得重慶江北區一塊"地王"。

  與此同時,7月3日,京滬兩地又各出"地王"。北京夏傢胡同地塊經過62輪激烈競拍,由懋源置業摘得,總價17.7億元,剔除保障房折合樓板價約每平方米4.1萬元,溢價率約35%。浦東新區張江高科技園區一商住地塊經過323次加價,被萬科以總價48.7億元競得,樓板價每平方米21415元,溢價率達到88.6%。值得註意的是,一直聲稱不拿"地王"的萬科自6月以來已連續兩次競得"地王"

  "房價上漲,地價必然有升值的空間。地方政府也因為地方債的問題,需要錢來支撐財政支出。雙方推動下,'地王'頻出就不奇怪瞭。"尹伯成說。

  復旦大學房地產研究中心主任尹伯成在接受《國際金融報》記者采訪時指出,從國內房價趨勢來看,開發商們對未來樓市有很高的預期。加上國傢城鎮化建設的目標因素,樓市供不應求的狀態將會持續。

  地王也多舛

  雖然開發商拿地熱情依舊,不過,透過熱情,我們也發現,許多地王的日子並不好過。

  曾經的服裝龍頭品牌雅戈爾,在2010年12月出手包攬杭州申花區域的兩幅地塊,總價24.21億元,刷新杭州當時土地出讓的單價紀錄。隨後,令雅戈爾尷尬的情況出現瞭,在隨後嚴厲的地產調控中,申花板塊的多個樓盤紛紛跳水,有多個項目已經突破1.6萬元/平方米的價格底線。兩年後,土地價格甚至低於雅戈爾當初拿地的價格。

  2013年6月下旬,雅戈爾宣佈解除與杭州市國土資源局的土地合同,忍痛退還手中的兩塊地。

  同樣的故事也發生央企身上。

  2012年,占南京臨江投80%的股份中冶置業,成為當年"新地王"後,卻於2013年7月5日,由南京市國土資源局正式公告,將其土地強制收回。有消息人士表示,這幅土地之所以被收回,有很大一部分原因是中冶的財務狀況不佳,後續開發較為吃力。中國中冶2012年財報顯示,報告期內,公司已支付2號地塊的競買保證金人民幣11.3億元,距地塊總價56.2億元有不小距離。

  看來,地王也並不好當。

  如何按住"地王"

  中投顧問房地產行業研究員殷旭飛對《國際金融報》記者指出,"地王"頻現,是雙方面因素作用的結果,一方面地方土地財政依然明顯,經濟復蘇乏力,地方經濟轉型困難,地方政府有推高土地出讓金的動力;另一方面,一線城市土地供不應求在短期內不會改變,標桿房企"天價"拿地,有資金的保障,也看好未來的增值潛力。

  多位專傢認為,不斷升溫的土地市場背後,固然有房地產開發企業對於佈局未來市場的現實需要,但是對"土地財政"的路徑依賴,是許多地方政府"樂觀地王出現",甚至"推波助瀾"的根本原因。

  根據近日審計署公佈的數據,截至2012年底,在抽樣審計的36個地方政府本級中,4個省、17個省會城市土地出讓收入占償還債務的54.64%,比2010年增長1183.97億元。

  "地王的頻繁出現,無疑擾亂瞭房地產市場的正常秩序,也嚴重損害瞭房地產行業的嚴謹性。"一位房地產專業人士對記房子二胎利息利率多少免費諮詢試算者指出,他認為,"按下地王"很重要,更重要的是強制當地政府擺脫"土地財政"。

  尹伯成指出,"目前看來,土地財政似乎沒有出現什麼問題,但是長此以往,地方政府不進行財政收入方面的改革,對於房地產市場甚至金融市場,都具有嚴重的危害性。"

  殷旭飛認為,房企高價拿地,弊端很多,推高建房成本,導致房價的居高不下,民眾購房壓力必然上升。若投機過盛,則導致房產泡沫的加劇。"個人認為,住房聯網信息的構建對整合房產信息,提供房地產市場供給,打擊過度投機行為會有良好的作用,但是遇到的阻力較大。若能有限構建,加之對投機行為征收高額房產稅的政策,增加市場供給,對地王才有一定的震懾力。"

點擊報名:8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-09/09332290886.shtml
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穩增長不可任由房地產失速下滑

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  進入下半年後,限購和限貸政策寬松與房企大面積"以價換量"形成疊加,主要城市的樓市在7、8月份弱勢企穩,但這並未減緩全國樓市加速下滑的態勢。今年 1-8月份,全國商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%,降幅比1-7月份擴大0.7個百分點,其中住宅銷售面積下降10%。9月份前兩 周,主要城市並未延續8月份回升的勢頭,環比8月周均下降11.2%。其中一、二、三線城市同比分別降35.5%、15.3%和13.8%,環比8月周均 分別下降20.8%、2.4%和16.4%。因此,預計9月份的全國樓市銷售同比降幅會繼續加大。

  9月份樓市之所以未能延續7、8月份的企穩局面,一個原因是開發商"以價換量"的積極性在減弱,制約需求釋放。事實上,一線城市住宅需求很大,但房價高 是制約需求釋放的主要原因。因此,二季度房企采取"以價換量"的策略時,市場成交開始企穩,特別是下半年"微刺激"轉向"新常態"後,很多樓盤實質性降 價,帶動7、8月份主要城市的樓市企穩。但是,由於過去幾年主要城市地價上升快於房價,融資成本很高,營銷和人力成本也在上升,再加上貨幣政策全面寬松的 呼聲很高,政策不斷"吹暖風",銷售量一旦有所回升,房企"以價換量"的積極性就開始減弱,期待過去救市政策重現。

  另一方面,主要城市土地市場溢價率盡管已降至10%左右,但主城區土地供應近乎絕跡,供應主要分佈於城市邊緣,土地品質與2012年之前不可同日而語, 而地方政府不願意在土地價格上讓利,新增土地開發成本在上升,開發毛利率前景不樂觀。因此,在消化庫存成為主題、市場前景不明朗的情況下,房企補充後續土 地庫存的動力不足,縮減拿地和新開工是當前房企"過冬"的不二選擇,這也對推盤和消化待售商品房造成影響。

  因此,我們看到,雖然去年同期基數較低,且棚戶區改造開工強勁,但8月房地產新開工面積同比增速放緩至6.2%,住宅新開工面積降幅維持在兩位數。拿地 和新開工迅速放緩,導致1-8月份房地產開發投資增速比1-7月份回落0.5個百分點,回落幅度創今年新高,累計增速創2010年以來新低。8月當月房地 產投資同比增速進一步跌至10%以下,為兩年半以來的最低值。房地產活動疲弱抑制瞭建築材料、汽車、傢具及傢電產品等的需求和生產,拖累制造業投資同比增 速進一步放緩至11.3%,為近10年來的低點。進一步推理,8月工業增加值的同比增速放緩至6.9%,為2009年3月以來的最低值,與樓市下滑直接相 關。

  房地產一頭連著生產和投資,一頭連著消費。房地產下滑加速,一方面將惡化生產和投資,8月份與房地產密切相關的平板玻璃、水泥、粗鋼、鋼材產量增速都比 7月回落不少,制造業投資、工業增加值增速下滑也與此相關;另一方面,房地產加速下滑將惡化消費。8月份,與房地產相關的消費全部下滑,傢用電器和音像器 材、傢具、建築及裝潢材料同比增速分別為9.7%、13.3%、12.5%,分別比7月回落瞭2.9、3和2.4個百分點。

  盡管就業數據比較穩定,但其變化具有滯後性。若房地產加速下滑,全社會生產、投資和消費也將會下滑,主要集中於第三產業的就業率下滑是必然的。因此,在 繼續保持貨幣政策定向寬松總基調不變的情況下,未來將致力於如何完善穩增長政策,特別是保持房地產這個超大體量的產業不至於出現失速式下滑。

  因此,在穩增長框架中,未來房地產的地位將上升。8月份,盡管社會消費品零售總額同比名義增長11.9%,創2011年3月以來的最低水平,但主要受房 地產的拖累。而食品飲料、藥品、通訊器材、金銀珠寶、互聯網等領域的銷售繼續好轉,這意味著消費者加杠桿的空間依舊很大。相比較上半年"微刺激"政府加杠 桿而言,不管從效率還是風險考慮,下半年從居民加杠桿角度來出臺政策的效果會更好。

  因此,未來在住房消費領域的刺激政策會加碼。一方面,目前60%的銀行在首套房貸上仍堅持上浮5%-10%的利率政策,較高的按揭利率未來會趨於下降。 另一方面,大城市被抑制的住房需求會繼續釋放,前期調整限購政策(主城區繼續限購,但外圍已經松綁)的城市可能將全面退出限購。此外,由於目前銀行信貸和 社會融資增速全面回落,房企融資渠道將進一步擴容。

  未來管理層在樓市政策上的思路是,通過刺激銷售,輔之以房企"以價換量",有效促進去庫存,緩建房企資金鏈緊張的狀況,從而促進房企加速拿地和新開工, 一方面穩定投資增速,另一方面為政府續建基建投資提供資金支持。若投資不至於出現下滑失速,就為"調結構"和"促改革"創造瞭空間。近期財稅改革、戶籍改 革、科技創新、國有企業改革等試點或總體方案陸續出臺,也就有瞭推進的空間。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-20/08022916410.shtml

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路透中國反腐推高澳洲房價 富人排隊看房

  新浪財經訊 北京時間8月15日上午消息,據路透社,房地產專業人士稱,隨著中國反腐力度不斷加劇,越來越多的富人將資金撤出中國投入澳大利亞房地產市場。



富人排隊在悉尼郊區看房富人排隊在悉尼郊區看房

  房地產咨詢師律師稱,中國客戶表示自己資金有合法來源,但擔心被卷入反腐調查。中國通常會調查主要反腐目標人物身邊的親信。

  不動產服務公司Jones Lang LaSalle全球資本市場研究主管格林摩根稱:"目前看到的情況是,更多的中國人可能將更多的資金撤出中國,這樣他們就不會卷入反腐敗運動。"

  中國反腐敗運動通常會盯著所謂的"裸官",指的是政府官員的配偶或子女在海外生活,這些官員被認為通過此種關系轉移資產。

  據經紀商CLSA的調查,約一千萬中國富人有興趣移民澳大利亞。分析認為,在移民目標國擁有住房是資金湧入悉尼和墨爾本不動產市場的一個關鍵原因。

  清新的空氣、良好的教育體系以及有力的法治體系,是中國投資者盼望有朝一日移民的看重之處。

  另據《華爾街日報》,目前外國投資者在澳洲購房所受限制不多,外國人可購買新建住房。購買現房需要澳大利亞境外投資審議委員會批準。





  2013年中國是澳大利亞不動產市場最大投資國2013年中國是澳大利亞不動產市場最大投資國

  本周的數據顯示,今年前六個月,澳洲全國房價上漲瞭10%,悉尼房價上漲瞭15% 。

  中國人對澳洲住房市場的投資引發瞭擔憂,澳大利二手車貸款亞人擔心自己被擠出房市,尤其是悉尼和墨爾本的內城區。

  澳大利亞央行一直關註房價上漲,但目前為止淡化瞭中國資金對房價上漲的影響。如果房板橋區二胎價繼續攀升,央行或不得不在經濟疲弱、失業率處於十餘年最高水平的情況下升息。

  隨著礦業投資繁榮結束,為刺激經濟增長,近一年來澳大利亞利率一直處於歷史最低水平。這也有助推高房價,但中國愈發被視為助漲房市泡沫的一個主要原因。

  人口增長強勁、新住房供應不足也加劇瞭該問題。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-15/11112867574.shtml

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住房公積金遭遇存廢之爭:大量職工無法使用

  據新華社電現行的《住房公積金管理條例》(下文簡稱《條例》)實施已有12年。隨著房價的快速上漲,公積金制度已呈現多方"不適",修訂《條例》呼聲高漲,甚至遭遇"存廢之爭"。

  清華大學房地產研究所所長劉洪玉說,現行的公積金條例是2002年修訂。10多年來,房價早已翻瞭幾土地2胎案件怎麼貸款比較會過件番,而近幾年公積金實質性的改革"可以說沒有",修訂條例呼聲日益高漲。

  公積金制度改革阻力何在?業內人士認為,公積金涉及主體較多,包括單位、職工、中介機構、地方政府、管理中心、監管部門等,一旦改革,將要觸動不少利益相關方。比如地方政府,資金管理權在地方政府,公積金增值收益也作為城市廉租房建設補充資金上繳財政,一旦對增值收益分配進行調整,將觸動地方利益。還有經辦銀行,公積金歸集和貸款等業務都在銀行,這是很大的一筆資金,要提高繳存利率,商業銀行不會輕易答應,且還涉及銀監會和人民銀行[微博]等。

  上海財經大學不動產研究所常務副所長陳傑表示,目前情形下,基於政府強制儲蓄的住房公積金,還有沒有單獨存在的必要,以及如果存在,到底能發揮什麼樣的作用,該如何運行,如何保護繳存人的權益,如何規范管理和防范風險,如何與社會轉型和國傢戰略調整相適應等問題,值得深思。

  "當前,中國建地貸款屏東車城建地貸款公積金正處在創新轉型的重要時期,改革是發展的唯一出路。"上海公積金管理中心主任沈正超說。

  ■現狀



  靠公積金很難買得起房

  目前,各地公積金的主要功能還是發放購房貸款。但隨著房價的快速上漲,房價收入比趨於懸殊,公積金對職工購房提供的支撐力也相對下滑。尤其是大量付不起首付的職工,實際上無法使用公積金購買住房。

  除瞭功能弱化的問題外,公積金還面臨著越來越突出的貶值矛盾。根據住建部公積金監管司提供的數據,截至今年3月底,全國住房公積金結餘資金9498億元,均以普通存款的形式存放在銀行。數據還顯示,過去10年職工個人公積金賬戶加權平均存款利率僅為1.89%,比同期平均CPI低1.07個百分點。

  此外,公積金繳存背後的不公也越來越明顯。記者掌握的數據顯示,電力、銀行等一些行業職工的月工資基數超過萬元甚至高達四五萬元,每月個人和單位繳存的公積金合計超過萬元,超過其他行業職工的二三十倍之多。

  北方某市公積金管理中心主任說,目前該市所有財政供養人口以及國有企業都已建立住房公積金制度,但是個體私營企業繳交面不足10%,間接造成的結果就是:得到貸款資助的以中高收入職工為主,本來收入就低的個體私營從業人員更加處於弱勢。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-13/08372816624.shtml
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京漢置業董事長田漢榮獲中國地產華表獎年度慈善人物









  2013年4月18日,由中國日報網主辦,全國房地產經理人聯合會等多傢機構聯合舉辦的中國房地產創新論壇暨地產華表獎頒獎盛典拉開瞭華麗的帷幕。習近平總書記曾說,人們對社會美好的向往就是我們的奮鬥目標,並進一步描繪為我們的人民熱愛生活,企盼有更好的教育,更穩定的工作,更滿意的收入,更可靠的社會保障,更高水平的醫療衛生服務,更舒適的居住條件,更優美的環境,這其中讓人民擁有更舒適的居住環境更優美的環境是房地產行業當仁不讓的責任。為幫助房地產行業樹標桿,立楷模,分享榮耀,鑒證輝煌,地產華表,中國樣板,中國日報網推出瞭第一屆地產華表獎。

  十八大勝利召開後,中央政府提出的城鎮化戰略成為中國政治穩定,經濟發展非常重要的手段,城鎮化雖然不是單一的大搞房地產,但是一定會為中國的房地產業發展提供最重要的推動力。這從近期市場反應可以看到,屏東貸款代辦公司二胎年息銀行股、地產股的上漲推動瞭資本市場的回暖,全國樓市也再度升溫。所以,本屆論壇的主題是:創新、突破、轉型、共贏。在此次論壇上聚集200餘名中國地產企業(集團)精英,百餘位行業泰鬥、企業老總,以及全球最知名專傢、學者,共同深思未來樓市會如何變局?房地產企業如何在這樣的變局中創新發展?

  中國房地產華表獎借助中國日報網權威平臺,整合房地產業內資源,以權威、公正、公平的評選肯定房產企業價值,表彰房產功勛人物。宗旨:聚焦地產風雲 探索城市發展 助力健康地產。其中,京漢置業董事長田漢先生榮獲瞭"2013中國地產華表獎年度慈善人物"稱號。

  隨著房地產調控政策的不斷深入,對社會責任的擔當在某種程度上已經成為促進房地產市場健康發展的一個重要指標。專傢指出,當前市場環境下,社會責任的擔當對房地產企業品牌的塑造至關重要,房企對社會責任擔當表現出來的高度社會責任感,是建立完善的房地產企業社會責任環境的重要基石。

  對此,房企負責人似乎有更深層次的理解。"社會責任是企業作為社會一份子所必須承擔的,另外,社會責任的擔當是企業持續長久發展的必要條件之一。"京漢置業董事長田漢表示,對社會責任的擔當既是企業對社會的回報方式,同時也是企業長久發展的立足之道。

 &內湖房屋二胎emsp;此次田漢先生獲得年度慈善人物獎項,也是肯定瞭京漢置業在慈善方式上的創新和貢獻,對今後各大房企乃至整個社會的慈善模式發展都將會起到更好地示范意義。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-22/10112116777.shtml

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高雄二胎薑大明不動產即使不登記 也能征收房產稅

??昨日,國土資源部部長薑大明回答記者提問時透露,房產稅和不動產登記沒有直接關系,不動產即使不登記,也能征收房產稅。

??有記者問到,不動產登記實施後,何時開征房產稅?日前熱傳的不動產“總登記”為何物?薑大明表示,房產稅和不動產登記沒有直接關系,不動產即使不登記,也能征收房產稅。他指出,沒有不動產“總登記”,“總登記”就是總換證的意思,群眾不接受,所以不搞瞭。現在雖然使用新的不動產權證書,但以前與不動產有關的證都算數,新舊證並行。不動產發生變化後,才要換新證。中國的事不能一刀切,一刀切非出事不可。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-08/07465980121206907781236.shtml

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上月新房價格比去年漲一成多

  根據國傢統計局發佈2013年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,11月70大中城市中66個城市新建商品住宅價格環比上漲,最高漲幅為1.3%;63城市二手住宅價格環比上漲,漲幅最高為1.2%。其中,青島新建商品住宅(不含保障性住房)11月房價環比上漲0.5%,同比上漲10.4%。二手房方面,房價環比上漲0.1%,同比上漲3.1%。值得註意的是,青島新房價格同比去年漲瞭10.4%。

  房租方面,數據顯示,11月,全國居民消費價格總水平同比上漲3%,漲幅比上月回落0.2個百分點。"這兩年市區房租一直是穩定增長的。去年年初1500元一個月,還可以在市區找到一個普通二套房,現在很難瞭。如果是精裝修的,得在2000元左右,就是普通裝修也需要1700元。"太平洋房屋山東區域總經理林憲周向記者介紹說,"年後租房旺季到來的話房租還得上漲。"

  另外,對購房者不利的消息是,目前青島首套房利房屋增貸條件率優惠基本取消瞭,購房成本再度增加。據瞭解,針對首套房貸款,目前青島的大部分商業銀行都已經采用基準利率。一位工作人員告訴記者,從目前看,再回到八五折是比較難的,各行都在逐步提高貸款利率定價。



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news房屋二胎銀行利率利率多少免費諮詢試算/2013-12-19/08382544175.shtml
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武漢樓市後市不明 買賣雙方觀望加劇(圖)





  "你們到底什麼時候開盤?"

  "3月底吧。"

  傢住漢陽的小張最近老在發愁:春節以後跑的樓盤是一傢又一傢,也選定瞭幾個意向樓盤,怎麼就沒有一個要開盤的?"難道現在開發商都不準備賣房瞭民間二胎利率年息怎麼貸款比較會過件?"小張十分疑惑。

  據新浪樂居統計,截止到3月19日,武漢共計有17個項目開盤或者加推,而3月也原計劃有28盤入市,相比去年同期周周都有十幾個項目入市,總共有逾50個項目開盤,推盤量猛跌50%。與此形成鮮明對比的是,目前各片區重點項目活動異彩紛呈,白色情人節,公益活動,大牌電器抄底、特價房......營銷手段可謂花樣百出,不禁令網友產生"武漢樓盤是腫麼瞭?愛活動不愛開盤?"的疑問。【武漢樓市成交連續兩周下跌 剛需觀望考驗樓市小陽春】

  文/李學萍

  後市行情不明 多數開發商蓄客ING

  "現在是沒有房子賣瞭嗎?"據小張介紹,她幾乎跑遍瞭包括四新、王傢灣在內的多個樓盤,。她到處看房,卻處處"碰釘":不是沒有住宅賣,就是沒有新房源。"找瞭幾傢樓盤,幾乎都剩下的是尾盤,隻有最後幾套,問他下一期什麼時候開?要麼就是時間不確定,要麼就是3月底或者4月初。"【樓市供需格局逆轉 業內稱或現2008年那樣的調整】

  "說是三月底,目前仍然一個電話都沒有,"急於買房小張顯得尤為急躁,"不是承諾開盤提前一周給電話嗎?看樣子是不是3月底開不瞭盤瞭?"

  對於小張的說法,新浪樂居隨即走訪三鎮各片區熱點樓盤發現,雖然金三已至,但眾房企大多按兵不動,仍然在蓄客中。雖然在蓄客,但暖場活動依然還是一波接著一波:名流人和天地以及南國大傢裝不約而同蘇寧易購大牌電器抄底;碧桂園生態城相繼舉辦瞭"生態精靈全城征集大賽"、"綠色騎行"和"簽署生態公約為武漢種一棵樹"等系列公益活動,新城春天裡推出"雙色球"贏得置業六重大禮,最高可得一口價5980元/平房源;恒大名都上周末舉辦DIY親子活動,祥生柏景灣也舉辦春遊季的活動......

  "就在這短短一個月內,武漢就有好多新項目在做各式各樣的活動,已經參加過好多個瞭,既能參加趣味活動還能參加抽獎。"目前一直都在看房的徐先生表示最近收到邀請他參加樓盤的短信特別多。

  "對於開發商來說,在眼下市場前景不明的情況,繼續蓄客做活動推廣品牌,也不失為一種好的方法。"該業內人士透露,自杭州打響2014年樓市降價第一槍以來,有關房價走勢、樓市未來的討論一直沒有停歇。近日,北京、上海等一線城市也初顯降價勢頭,而在剛剛閉幕的全國兩會上不提"房價"提"分類調控"的意外之舉也給樓市走向蒙上一層面紗。

  "在政策不明朗的情況下,開發商延期開盤也實屬無奈。"新浪樂居研究員萬曉琳表示,在降價呼聲越高的今天,3月成交量連續三周下降的今天,房企可能越發的謹慎,另一方面,蓄客周期越長,對於樓盤來說開盤更為穩妥,"如果晚點開盤,說不定還可以稍稍提點價。"

 買房還是謹慎點好 購房者觀望加劇

  觀望,成交量低迷,這些現象讓很多無力承擔高房價的購房者似乎看到瞭房價下挫的希望。【成交連續3周下跌 開發商暗慌等待第1個降價樓盤】

  85後小夥子小嚴在光谷做程序員。當他提到買房的事情時坦言從原來著急變為不急,現在我每天可以接到7、8個樓盤來電,"不急,不急,再看看。"小嚴認為,"大傢都說房價會跌,自己也不敢下手瞭。我是第一次買房,還是謹慎點好。"

  事實的確如此。根據調查顯示,有九成人在關註房價是否下跌,其中有58.54%的人認為購房者觀望氛圍濃,後市有回調的可能。而去年9月份,該網站的調查顯示,高達84%的被調查者認為房價要漲。

  業內人士表示,現在樓市供應量大瞭,購房者的挑選餘地也多瞭,加上杭州樓市降價的影響還在持續發酵,購房者的觀望情緒在蔓延。與此同時,目前已有開發商"試水"武漢樓市,不少樓盤推出瞭特價房,進行優惠促銷,也加劇瞭購房者觀望的氛圍。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/06264004155.shtml

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董藩教授做客慧谷論道 房地產仍然是最好的投資品

??新浪樂居訊 2015年3月29日,慧谷論道之“房地產仍然是最好的投資品”在科創慧谷(天津)園區成功舉辦,特邀著名青年經濟學傢、房地產專傢,北京師范大學管理學院教授董藩蒞臨,為與會嘉賓解析房地產市場的最新形勢,分享關於房地產投資的寶貴經驗。華明街黨委書記、華明高新區管委會主任鄭立以及清控科創天津科技園總經理齊曉紅共同為董藩教授頒發瞭“創業導師”證書,標志著董藩教授正式成為科創慧谷“天津”園區創業導師,為來到園區創業的年輕人提供支持和幫助。

科創慧谷(天津)園區 現場活動照

??董藩教授在講座中談到,近日國傢下發瞭《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》,認同瞭房地產業在整個國民經濟和社會發展中及其重要的地位,它不但是支柱產業,還是主導產業和先導產業。國傢已經逐漸放寬瞭限購,限貸的相關政策,這無疑對房地產市場來說是一個利好,從目前的市場形勢來看,房地產仍然是最具投資價值的產品。

??董藩教授還指出,未來整個中國人口將會進入一個大調整時代,更多的人會從資源比較匱乏,相對落後的城市遷移到大城市中,像北京,上海,廣州,天津這樣綜合能力強大的城市必然會吸附更多的人口,人口的增長就意味著房產需求的增加,從而也奠定瞭未來房地產市場良好的走勢。

??以科創慧谷(天津)園區(項目詳情,咨詢電話:400-606-6969)為例,隨著京津冀一體化戰略的整體佈局,再加上天津五大戰略的疊加發展,無論從國傢戰略還是地方政策,科創慧谷(天津)園區都處在一個良好的發展區位,並且科創慧谷(天津)園區作為具有清華特質的產業園區,在產業的聚集上也會帶動區域的發展,隨著清華大學高端裝備院入駐園區,大批的人才會湧入這裡,大批的高科技企業也會選擇在這裡成長,極大的增加瞭區域的人才儲備,促進瞭區域配套服務的完善,這無疑更加提升瞭該區域的增值空間。

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??董藩教授的精彩演講受到瞭與會嘉賓的熱烈響應,不禁贊嘆:聽懂(董)一席話,勝翻(藩)十年書,通過董藩教授的演講對房地產市場有瞭全新的認識,也堅定瞭要落戶華明,入駐科創慧谷(天津)園區的決心。科創慧谷天津科技園總經理齊曉紅表示,科創慧谷(天津)園區不僅僅是一個空間的載體,更是一個創新創業的舞臺,未來園區將逐步形成創新街區,孵化園區,資源社區等多種形式的眾創空間,搭建“產業生態圈與創業生態圈”相融合的全方位綜合性園區,歡迎有夢想,有熱情的創業者、企業傢入駐科創慧谷(天津)園區,攜手成長,共贏未來!

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內容來自sina新聞

聚焦中介精英們的2013 認真才會贏



許榮平

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劉長鳳





黃冠瓊



葉江華

  日前,《傢天下》推出的2013年度廣州房地產Top Sales榜單,引發業內外人士廣泛熱議。本周,我們將目光轉向去年成交異常火爆的二手樓市,探一探各大房地產中介公司的銷售精英成功秘笈。從他們的故事中不難發現,一位優秀的中介從業人員或團隊領導,除瞭需要具備真誠熱情的服務態度,專業知識的積累和對市場風向的靈敏判斷,也是其成功之道。令人有些意外的是,市場消息非常靈通的他們,在自己的置業問題上卻略顯保守。這當中除瞭有當局者迷的尷尬,更多的還是對高房價的無奈。 文/圖:記者王雯倩

 合富置業力迅上築分行客戶經理許榮平



  理工男賣樓5.35億元

  許榮平在珠江新城板塊二手樓市深耕7年多,去年一共促成40多套豪宅買賣交易,個人銷售總額高達5.35億元。你很難想象,這位二手豪宅業績冠軍,曾是一位具備"高級技師"資格證、在無線電廠從事純技術活兒的理工男。談起數年前入行的原因,他忍不住笑瞭一笑,"起初隻是自己想買房才去瞭解二手房市場,一不留神,竟成瞭業內人士。"

  2013年最難忘



  "最長"豪宅買賣談判至次日凌晨5點

  許榮平提及去年最難忘的一宗二手房成交案例,他與記者分享瞭一個千萬豪宅的成交故事,"這宗豪宅不是我賣過最貴的,卻是買賣雙方談判時間最長的,整個談判時間2胎房貸銀行利率比較從晚上7時一直持續至次日凌晨5時。"在這長達10小時的談判中,許榮平向"有誠意"卻不熟悉二手房交易流程的買賣雙方,做瞭一遍又一遍的交易規則解釋。為瞭消除買賣雙方對二手房交易的風險顧慮和對彼此的不信任,他還提出瞭數套解決方案以供客戶挑選,終究打動瞭客戶,贏得瞭這份豪宅成交。

  他的置業夢



  顧著幫客戶選房 自己置業卻略有遺憾

  說起自己的置業之路時,許榮平表示小有遺憾。或許是平日裡太關註於豪宅板塊珠江新城的二手房市場動向,忽略瞭市區"剛需"板塊的二手房行情,錯過瞭前幾年樓價最低點的最佳入市時機,不過,許榮平最終都是通過自己的努力打拼,"細屋換大屋"成功為傢人改善瞭居住環境。

  中原地產保利林語分行高級物業顧問劉長鳳



  "租單女王" 一年租出150套房

  1986年出生的"虎妞"劉長鳳,已是一個5歲孩子的媽瞭。讀醫藥專業出身的她,進入社會工作以來卻一直從事著與銷售相關的工作,賣過服裝,推銷過洗衣粉,一次不經意的網上求職讓她進入房地產中介行業,2013年是她從業的第二個年頭,資歷很年輕,業績卻很優秀。過去一年,一共促成瞭150多宗住宅租賃,"光做租單就有20多萬元的傭金"。

  2013年最難忘



  "網線"問題毀瞭租單

  在劉長鳳眼中,要成為一名優秀的地產中介,除瞭自身要勤奮,對待客戶要有真誠的服務態度,並且要做到"熟客熟盤",即在熟悉區域市場的同時,還要熟知客戶的需求,盡快為客戶找到匹配其需求的物業。

  劉長鳳坦言,自己租單成績優異,有賴於蘿崗企業客戶帶來的大量"團租"。蘿崗辦廠的韓國企業,"他們主要是為員工尋找適合的租盤,通常是帶著翻譯來看樓。"談起2013年印象最深的一次成交案例,一宗因"網線"問題而流走租單,讓她哭笑不得。據說這宗租賃原本已經簽好合同瞭,可起初業主一句語帶歧義的"網線送給租客使用",讓租客誤以為網絡可免費使用,而業主真正的意思是網線設備送給租客使用,但寬帶套餐要租客自己買單。最終,這單月租5500元的租單,因租賃雙方在兩三百的網線問題上無法談攏而不瞭瞭之。

  她的置業夢



  廣州房價太貴 將回鄉買房

  面對2013年的業績豐收,劉長鳳也選擇用自己的方式-購買金飾,好好犒勞瞭一番。而聊到會否考慮在廣州置業時,傢在韶關的她忍不住嘟囔瞭一句,"廣州房價太貴瞭,根本買不起啊。我跟老公打算多存些錢,在傢鄉再買一套。"回顧2013年蘿崗二手樓市行情,她指出,越近年底,房價越高,部分二手樓盤的放盤價甚至趕超一手房。去年初還有幾宗二手房買賣成交,但到瞭下半年,"看樓客一聽到價錢就掉頭走瞭。"倘若今年二手放盤價繼續以此姿態示人,估計該板塊二手房成交量仍不會好轉。

  滿堂紅歷德雅舍分店店長黃冠瓊



  帶領團隊一年收傭600萬

  滿堂紅歷德雅舍分店店長黃冠瓊的入行較早,也是行業裡少數的幾位"科班出身"的房地產從業人員。2005年入行的她,曾在廣州、深圳、武漢等地從事二手房銷售工作,最終還是覺得廣州"最合眼緣"。從2012年開始組建自己的團隊,經過一年的人員培訓與磨合,2013年該團隊開始嶄露頭角,團隊中的15位中介經紀共斬獲600多萬元傭金,他們當中的大部分人都有超過10萬元的年收入,而她個人的傭金年收入約60萬元。

  2013年最難忘



  下屬賺到錢 團隊才穩定

  2013年是黃冠瓊團隊業績最出色的一年,在樓市瘋狂的3月份,她所帶領的團隊月入傭金110萬元,全年一共賣出120多間住宅,其中有20多套房子是來自美林湖的一二手聯動項目。在她看來,團隊人員的穩定是創下優異業績的關鍵保障。

  "做團隊的話事人,最重要是能不能幫手下賺到錢。"黃冠瓊表示,若要組建一支優秀且穩定的中介團隊,團隊話事人首先要尋找一群志同道合、性格相近或互補的中介經紀,並且針對他們各自的特點進行個性化的業務培訓,"一視同仁地對待每一位下屬,但教導方式卻要因人而異。"隻有讓下屬擁有穩定的業績時,才不會出現行內常見的"跳槽"、"過檔"等人員流失現象。當被問及有何成功經驗可以分享時,黃冠瓊言辭特別謙虛低調,"我其實沒做什麼特別的事,可能更擅長以旁觀者的立場幫下屬理清思路,總結方法。"

  她的置業夢



  每次買房都以自住為前提

  黃冠瓊在工作之餘,也非常留心筍盤投資,但按照她的原話來講,"每一次置業都是以自住為前提的。"前幾年在武漢工作時,她曾買入一套住宅物業,後來離開武漢後,便趁著好時機賣瞭個好價錢。去年,為瞭讓傢人住的更舒適,她又在白雲區購入一套房,雖未明確透露其價格和房產信息,但從她的言辭來看,應該又是一間價格超筍的物業,"做這行久瞭,消息自然會靈通許多。"

  中原地產廣弘天琪分行



  客戶經理葉江華



  一二手聯動年傭170萬

  "70後"的葉江華算是"半路出傢"的地產中介,早前從事過汽車、保險、理財產品等銷售工作,2012年6月正式入行,2013年卻以個人傭金170多萬元成為公司銷售冠軍,他是憑借參與商鋪和公寓的"一二手聯動"項目獲此殊榮。全年售出40多間公寓和商鋪,單套總價介於100萬~160萬元。而紮根在珠江新城板塊的他,也促成瞭10多套二手豪宅買賣交易,最貴一套豪宅總價約1200萬元。

  2013最難忘



  買傢"自信過頭"買錯屋

  在2013年促成的多宗二手房交易中,讓葉江華記憶猶新的卻是一場烏龍鬧劇。一位在珠江新城看房已久的買傢,相中一套放盤價300多萬元的物業,並在看房後默默記下門牌號碼D棟2806房,打算另找中介幫忙壓價。期間,葉江華曾多次問詢買傢是否要再去看一次盤以作確認,"當時買傢非常自信,我們都勸他再看多兩眼,他反倒防范我們想跟業主串通抬價,堅決不再看房,並且敦促我們要把價格壓到300萬元以下才有交易。"葉江華則打探到該套物業業主的底價在290萬元左右,比買傢的心理價位還低10萬元。

  得此消息,他再次與買傢復核房源信息,並提醒買傢"最好再看一次房吧,以防萬一。"可買傢依舊很堅持,表示如果業主願意再讓價5萬元,立即簽合同成交。由於該套物業的業主急著放盤套現,對於再讓價5萬元也能夠接受,很快買賣雙方便坐到談判桌前,將相關合約和手續逐一辦妥。可等收樓時,買傢才愕然發現,自己原本相中的房源是A棟2806房,並非自己現在所購買的D棟2806房。

  他的置業夢



  短期內不考慮在市區買房

  老傢在從化的葉江華,尚未在廣州市區購房,目前仍在廣州租房度日。葉江華表示,由於"上有老,下有小,日常開銷都不少,孩子們還在讀書,而且從化的房子還要月供,手頭上的資金並不多,短期內暫不會購房。"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-27/09313902947.shtml

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觀點時評 寧七條的最大特征

  張宏偉 近日,南京市政府下發瞭[2014]13號文《市政府辦公廳關於進一步加強我市房地產市場管理工作的通知》,對房地產市場的調控和管理提出瞭七條意見,簡稱"寧七條"。

  該《通知》在住房供應結構方面進一步突出瞭剛需類產品的位置,並要求90平方米以下戶型占供應用地的比達到50%以上,並且又重申加強對郊區房 地產市場監管,重申限價政策。那麼,南京"寧七條"出臺後,對於南京市場影響怎麼樣?筆者認為,"寧七條"出臺,"調結構,控房價,控風險"成最大特征。 下面筆者就"寧七條"逐條一一進行分析

  一、完善住房供應結構,針對供需失衡、中小戶型占比偏低的狀況,進一步提高中低價位、中小戶型住房的比例,把滿足群眾的剛性自住需求放在更加突出位置。今後五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上,其中90平方米以下戶型占比達到50%以上。

  二、針對土地市場競爭情況,地塊在公佈出讓起始價的同時,公佈競爭的最高限價,最高限價原則上控制在起始價的45%。競價達到最高限價時仍有競 爭的,停止競爭地價,改為競爭配建保障房面積或保障房建設資金,配建面積最多者或出資最高者為競得人,從而進一步加大保障性住房的建設力度,保障住房困難 傢庭和引進人才的基本住房需求。

  2014年年初,南京積極探索土地出讓的新模式,完善住房供應結構,針對供需失衡、中小戶型占比偏低的狀況,進一步提高中低價位、中小戶型住房 的比例,向市場推出南京"5090"土地出讓新政。"寧七條"當中再度重申這一模式,將今後五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上,其中90平方米以 下戶型占比達到50%以上。

  那麼,這一模式能起到的作用有多大?南京"5090"新政能起到抑制房價上漲的作用嗎?

  就南京"5090"新政本質而言,"限地價、競配建"表面上來看,使土地市場交易價格降低或溢價率最高45%,溢價率表現走低,但是,實際上由 於配建條件的存在,開發企業在拍得地塊之後,對於開發企業來講,隻不過是通過"配建"形式轉嫁瞭正常招拍掛時土地應該溢價的那部分金額,其總體成本並沒有 降低。

  此外,盡管南京"5090"新政明確全市范圍內的商品住房用地,在出讓時原則上均需明確90平方米以下的房屋建築面積比例,全市房貸二胎 中國信託房貸二胎利率90平方米以下 商品住房占全部商品住房比例不得小於50%,並寫入土地出讓合同,但是,這樣規定當中並不涉及"限房價"。因此,即使通過"限地價、競配建"形式競拍地 塊,由於對於開發企業來講其實際土地成本並沒有降低,因此,從土地成本構成的角度來講,並不能起到遏制房價過快上漲或降房價的作用。而決定房價上漲與否的 仍然是市場供求關系。

  從未來市場趨勢來看,市場供求關系的力量始終是占據主導的,"限地價、競配建"調控難以改變土地市場走勢大趨勢。因此,當前來講,不管"限地 價、競配建"試點范圍怎麼擴大,基準地價上不上調,地價實質性的上漲都是在進行的。而政策無論這麼變化,從大趨勢角度來講,改變不瞭一二線城市地價的上漲 趨勢,隻能通過階段性的政策調節地價不要上漲過快。

  但是,"限地價、競配建"會導致中小套型的住宅供應量增加,可以更多的解決首套自住需求的購房需求,一定程度上從市場供應結構上改變當前中小套 型供應緊缺的市場局面。同時,政策規定今後五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上,其中90平方米以下戶型占比達到50%以上。對於房價來講,盡管單 套房產價格不一定會降低,甚至還會上漲,但是,由於市場成交結構更加偏向中小套型,那麼,成交結構的變化會導致市場成交均價上漲幅度放緩,甚至局部地區出 現均價下跌的狀況。

  三、為瞭防范企業資金風險,維護購房人的合法權益,申請商品住房預售的項目要嚴格按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條規定執行。對於出現過延遲交房糾紛或者爛尾現象的企業,從嚴要求現售,以規避管理風險。

  2014年年初,受到銀行信貸緊縮、"錢荒"的影響,杭州、常州、南京等城市個別樓盤降價逆襲。樓市"限貸"對於市場影響之快似乎有點出乎意 料。即使大多數開發企業不缺資金的情況下,大傢也普遍對未來市場預期感覺到不確定性。從這個意義上來看,樓市"限貸"比"限購"更具殺傷力,樓市"限貸" 成為樓市調控最有效的調控手段。

  從樓市的角度來講,由於銀行信貸緊縮、錢荒導致銀行"流動性"趨緊張,收窄首套房貸優惠、上浮房貸利率,一部分風險項目有可能獲得不瞭開發貸、個人按揭貸款,由於額度的限制、風險的控制的因素,導致一部分問題項目或一個城市供大於求的問題區域首先暴露市場問題。

  此時,政策層面應該提前防范由於銀行信貸階段性緊縮導致的可能性的市場風險,對於出現過延遲交房糾紛或者爛尾現象的企業,更要從嚴要求現售,以規避管理風險,維護購房人的合法權益。

  四、加強申報價格指導,按季度分解控制房價漲幅。如上一季度房價指數漲幅過高,則對當季度目標進行動態調整和控制。申報價格以中小戶型優先,合 理價位優先,不漲價優先為原則。全市如出現多個高價項目或造成指數較大上漲的樓盤,采取分時分流,合理引導。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目且不接 受物價、住建部門價格指導的,暫不核發銷售許可證。

  五、規范開發企業成品住宅的申報指導。對精裝修價格實行價格評估制度,在新建精裝修商品住房申報價格的同時,申報裝修價格及裝修標準,由專業機構進行第三方裝修價格評估,在銷售時與房價一並在銷售現場明碼標價對外公示。

  加強申報價格指導,按季度分解控制房價漲幅等措施,實際上,作為"寧七條"配套性的執行層面的政策,"限價"又重出江湖。尤其是對於房價上漲預 期比較強的區域或樓盤,為瞭控制房價上漲的預期,官方或正式發文重申限價政策,或從審批層面以延發高端樓盤預售許可證、控制備案時間來調節價格的走勢。

  回顧過去幾年調控歷史,"限萬華建地貸款價"政策並不是一個新的政策,2011年以來在不少地區都在執行,以至於在一定時期還出現的限購與限價之爭,出現以"限價"代替"限購"的行為。

  當前南京"限價"政策采取分時分流,對於調整樓市成交結構,遏制樓市均價過快上漲起到一定的積極作用,但是"限價"政策也有其負面的市場作用:

  第一、"限價令"變為"促漲令",導致樓市短期內反彈。"限價令"導致樓盤定價或備案價格盡量接近價格最高控制點,如此這樣,有可能導致樓盤價 格整體在限價令范圍內整體上調,這樣盡管控制瞭整體市場的成交最高價,但是由於中低端樓盤普遍提價,"限價令"變為"促漲令",整體市場均價並不會因為限 價令而降低,反而會促使樓市短期內量價反彈。

  第二、"限價令"導致開發企業開始放棄精裝修,改為毛坯房入市。樓盤一旦做出精裝修,精裝修後的樓盤售價或高於當地的"限價令",為瞭規避限價 令的價格限制,部分開發企業已放棄精裝修的做法。這樣,相關部門對於樓盤精裝修比例的規定也就難有執行力,未來精裝修樓盤也會越來越少。

  第三、"限價令"導致部分開發企業在產品建造上適當降級,在限價令范圍內入市。由於配套高端、建材或建造工藝的復雜性,有可能導致部分樓盤定價 更加契合高端人群的需求,但是限價令有可能使這些樓盤的定價陷入困境。為瞭規避限價令,部分開發企業有可能對樓盤配置、建材、或建造工藝進行適度降級,在 成本上進一步控制,以迎合"限價令"政策的相關規定。

  第四、"限價令"導致市場上出現各種措施規避限價進行銷售。如限價之後,精裝修與毛坯分開銷售。如廣州不少精裝修樓盤這麼操作,尤其是增城,開發商要求購房者分開簽約:簽一份毛坯房的合同,在限價范圍以內,再簽一份裝修合同,另外收錢,以這種方式規避限價令。

  六、加強對江寧、浦口、六合、溧水、高淳區五個郊區房地產市場的監管力度。江寧、浦口、六合、溧水、高淳區五個區的新建商品住宅項目在申請銷售 許可審批前,報市物價、住建部門備案。鑒於國傢統計局已經將高淳、溧水兩區新建商品住房價格變動情況納入南京市新建商品住房價格指數統計范圍,2014年 開始兩區新建商品住房價格申報納入全市價格監管系統。

  七、統計部門加大對樓盤銷售價格的監測,做到新開樓盤實地調研全覆蓋和重點樓盤常走訪。同時,進一步做好相關統計數據的整理、評估與說明工作,確保上報數據科學、合理反映南京新建商品住宅價格水平及其變化趨勢與幅度

  由於房地產供應與成交主力均在郊區,加強對江寧、浦口、六合、溧水、高淳區五個郊區房地產市場的監管力度就顯得非常必要。

  第一、郊區樓盤大多數為剛需樓盤,為普通首套自住剛需的市場主力區域,加強郊區樓盤預售、價格監測,對於市場來講,可以盡可能把滿足群眾的剛性自住需求放在更加突出位置。

  第二、郊區基本為中低價位、中小戶型的樓盤,加大對於郊區樓盤監測力度,可以更好的把控整體市場的供應、成交結構,在適當時機也可以進一步提高中低價位、中小戶型住房的比例,從整體上調整樓市成交結構,從而避免由於成交結構不合理而出現階段性房價過快上漲的現象。

  第三、檢測郊區住宅市場,尤其是2014年將高淳、溧水兩區新建商品住房價格變動情況納入南京市新建商品住房價格監管系統,可以有效地增加全市中低價位、中小套型市場供應,從而結構上可以拉低全市成交均價。

  張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者









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內容來自sina新聞

美國房地產市場現分化跡象 火熱樓市正開始冷卻

  最近,美國媒體市場調查顯示,美國一些地方火熱的房地產市場正開始慢慢冷卻,房地產市場的走勢有分化跡象。

  過去一年,美國住房市場漲幅巨大,從房地產網站Zillow的數據中可見一斑。截至今年9月份的一年內,拉斯維加斯和薩克拉門托的房屋價格上漲幅度已經超過33%,舊金山、鳳凰城、聖地亞哥和奧蘭治城的房屋價格上漲均超過20%。

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  不過,部分地區房價上漲幅度已經開始放慢。在加利福尼亞州、亞利桑那州和內華達州內的多個城市,正在出現房屋銷售量放緩且住房供應量開始增加的跡象。7至9月,奧蘭治城房屋價格僅上漲1%,聖地亞哥上漲2%,而舊金山也隻有3%。這一階段的漲幅是自2012年初以來的最小值。

  對於目前美國住房市場房價上漲放緩的態勢,房地產經紀人和經濟學傢將其歸因於房屋價格和抵押貸款利率的上漲,這兩個因素交互作用減少瞭潛在的購房者,同時降低瞭投資客的興趣。自5月份以來,利率已經增加瞭近1個百分點,從而提高瞭購房者每月的按揭付款支出。伴隨著房屋和利率價格的上漲,需求已經開始減少。

  科斯塔梅薩按揭貸款部民間二胎房貸好嗎貸款全省皆可處理門副總裁表示,之前房價出現瞭一個很大的跳漲,預計房屋價格回調的可能性要大於繼續上漲的可能性。

  從房屋存量看,越來越多的城市存量房數量在經過急劇下跌後開始企穩。在《華爾街日報》調查的美國28個主要城區中,有將近一半庫存上升。其中,存量房明顯增加的城市包括舊金山、鳳凰城、拉斯維加斯、亞特蘭大和薩克拉門托。根據當地房地產數據,10月份,薩克拉門托的代售房屋數量相比去年同期猛增93%,而銷售量下降瞭25%;在鳳凰城,銷量下降瞭14%,而庫存上漲瞭15%;在拉斯維加斯,銷量下石牌房屋增貸降瞭13%,庫存增加瞭13%。

  經濟學傢們則認為,房屋庫存最近的上漲可能證明,火爆的房地產市場正趨於穩定。房屋銷售下滑的一大驅動因素是待售止贖物業數量的持續下滑。

  亞利桑那州立大學的住房分析師MikeOrr也表示,"一些地方已經成為買方市場,整個市場會在明年早些時候成為買方市場"。

  不過,Realogy公司的首席執行官裡查德·史密斯則表示,美國很多地方依然還存在房屋庫存太少的問題,所以房價還會繼續走高,但隨著住房價格和抵押貸款利率上升,房屋競購的狀況已經得到緩和,住房供應量也已經上漲。

  相關數據顯示,得克薩斯州中西部和東北地區的房屋庫存正持續減少。其中丹佛的庫存低於去年同期的26%,而曼哈頓與去年同期庫存相比下降瞭22%。休斯敦的庫存下降瞭19%,而新澤西州北部郊區則下降瞭13%。

  看來,美國不同地區的房屋市場表現已出現分化。不過,可以肯定的是,依然有很多地方的房地產市場繼續保持強勁走勢並處於賣方市場。

  (經濟參考報)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/08312510555.shtml

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